南开新闻网讯（通讯员 曹晔 王奕欣）近日，南开大学经济学院实践队在张云教授带领下，围绕“天津市城市更新模式与融资机制”开展暑期社会实践。实践队历时6天，走访和平区历史文化街区、津一·PARK及第一机床总厂周边片区、天美艺术街区、柳林公园等项目，探寻城市更新中空间焕新、资金循环与长效运营的内在联系。
在先农大院、民园1920、小白楼片区和解放北路历史文化街区，实践队看到，历史建筑保护不是简单修缮，更要在保留建筑风貌和街区肌理的基础上，因地制宜导入文化、商业和公共服务功能。历史街区的吸引力不在于复制“网红场景”，而在于让天津独有的建筑、产业和生活记忆重新融入日常。
在津一·PARK及第一机床总厂周边片区，实践队重点调研工业遗产更新的投融资与运营模式。调研发现，大型综合更新项目往往涵盖工业遗存保护、老旧小区改造、公园建设、产业导入和商业开发等多项内容，既需要长期资金支持，也需要多元业态共同形成回报。工业遗产更新不能只看建设投入和一时人气，更要统筹公共服务与经营功能，让文化保护、产业发展和市场运营相互支撑。
天美艺术街区的调研让队员们进一步认识到，客流量和消费额能够反映空间活力，却不能直接等同于项目收入。项目要实现长久发展，还要把人流转化为租金、物业、活动和产业服务等稳定收益，并通过持续运营提高商户留存和消费者复访率。
在柳林公园、于家堡滨河公园等公共生态空间，实践队发现，城市更新也不能仅以“是否直接回本”衡量成效。公园、滨水空间、基础设施和历史保护项目具有较强公共属性，其生态改善、生活品质提升等价值，难以完全通过项目收费体现。对此，实践队建议，根据项目属性分类融资、分类评价：公共属性较强的项目应以公共投入保障，具备经营条件的项目则应提前厘清收入来源、运营成本和资金回收周期。
结合实地调研和公开资料分析，实践队提出“社区先运营、片区再平衡、成熟资产再证券化”的“三圈层”建议：在项目启动前明确服务对象、使用场景和运营主体；在片区层面统筹公益投入与经营收益；对产权清晰、运营稳定的成熟资产，探索通过资产证券化、REITs等方式盘活资金，投入下一轮更新。
从历史街巷到工业遗址，从艺术街区到公共生态空间，本次实践使队员们更加深刻地认识到，城市更新不仅是物理空间的改造，也是产业、公共服务、社会关系和资本运营的协同。实践队表示，将继续完善调研成果，以专业所学为天津城市文脉传承、存量空间盘活和高质量发展建言献策。
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