本组撰文 记者 高立红 王强
实习生 黄萱 摄影记者 王涛
近日，最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起施行。两部司法解释对于社会普遍关注的“住改商”问题做出的解释性规定，再次引起人们对这一民生问题的关注。
本市的“住改商”情况是怎样的，市民对于“住改商”的反应如何，又有哪些疑问需要解答，昨天，本报记者兵分几路，走访了市内多个小区，并就此专访了南开大学法学院民法学教授陈耀东，请他对这一焦点问题做出解读。
专家解读 能否住改商邻居说了算
解读1
“住改商”须经业主同意
《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除了遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。那么，有利害关系的业主如何界定呢？此次出台的司法解释将其范围框定在本楼栋的业主，以居住的楼宇为准。也就是说，如果你把住宅改变成商业用房，除了征得工商部门的同意，还要征得本楼栋业主的同意。
解读2
利害关系人不局限于本楼
陈耀东特别提到，有些情况下，只征得本楼栋业主同意也不尽完善。像复印等行业，可能只会对上下楼或左邻右舍产生影响，但是一些餐饮业，其对环境等的污染和影响，就不仅仅局限于本楼栋的业主，而是具有辐射性，法律上叫做不可量物的侵犯。陈教授认为，在这种情况下，本楼栋建筑物之外的业主，主张有利害关系且能够证明其房屋价值或生活质量受到或可能受到影响，也应被认定为有利害关系的业主。
解读3
“征得同意”得留有证据
实际操作中，很多人对怎样才叫“征得同意”感到困惑。一位经营小店的市民说，“明明是跟邻居打过招呼了，到后来又不认账了，这让我有什么办法？”对此，陈教授表示，“征得同意”的方式司法解释并没有明确规定。是书面？还是口头？陈教授认为，必须有证据证明已经“征得同意”就可以了，如果是书面的，要有所有利害关系人的签字，如果是口头征得的，需要其他佐证。
解读4
受侵害业主4招维护权益
如果没有经有利害关系的业主同意就擅自“住改商”了，有利害关系的业主如何主张权益呢？对此，陈教授称，可以要求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。
陈教授认为，这里面还有很多问题值得探讨。例如出租房屋算不算经营？如果单纯从经济学角度，当然应该算，但是，如果这也需要征得全楼业主同意的话，无疑为操作者加大了难度。还有，在自家开一个小电话亭算不算经营？当然也算。如果也必须征得全楼业主同意，似乎操作起来也有问题。因此，陈耀东认为，在这一点上，司法解释的操作不宜僵化，有些经营是便民的，有些是扰民的，一定要区别对待。
解读5
各相关部门需要配套规定
陈教授称，在《物权法》出台前，“住改商”这一行为在全国各地普遍存在。对于这个问题，各有关职能部门都为此做过努力。
“不管经营什么，得有营业执照吧。《物权法》施行后，工商局很谨慎，如果办公地点在住宅楼里，工商局就要询问‘有没有相关利害关系业主同意的证明？’如果条件不具备，就不发营业执照。”陈教授认为，最高法院的司法解释只能约束法院的理解和适用，也就是只解决诉讼过程中的问题，现实生活中，还有很多不经过诉讼的类似纠纷需要相关职能部门加以解决。因此，相关职能部门还需要进一步出台相关规定，以适应需要。
司法解释出台背景
规定有差异
操作标准不统一
《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
据陈耀东教授介绍，众所周知，住宅是居民用来生活和休息的，当初按住宅用途取得的土地，也是考虑到便于居民更好地生活和休息，如果把住宅改成经营性用房，就改变了土地用途，必须进行限制，“在司法解释出台前，各地的规定有差异，操作起来标准不统一，这也是促使司法解释尽快出台的原因。”
|
